深圳多个项目被整栋拿下,400亿科创企业又盯上了它

这两天,相信朋友圈已经被“小米52亿买了8栋写字楼”的消息刷屏了!

7月10日,小米集团创始人雷军在微博上表示:北漂,奋斗九年多,终于买房了!小米科技园,8栋楼,34万平方米,52亿造价!

雷军表示,这只是一个开端,未来两三年内,小米还将有超过130万平的办公场所落成。

不得不说,雷军52亿买写字楼一事,又给写字楼市场添了一把火。目前全球资本正在大规模杀入,据统计,去年2800亿大宗交易里,写字楼最受欢迎,占据了交易总额的近50%。

不过也有疑问的声音出现,目前深圳写字楼空置率升高的同时,全球资本又大规模杀入,这是当下市场环境存在着充满矛盾的两大怪现象,普通人搞不明白,这到底是好是坏?这种情况下,投资者该回避写字楼吗?

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曾几经起落

时至今日依然受全球资金追捧

近年来,随着国内楼市“限购、限售令”的不断颁布,给写字楼投资带来了新的契机,投资者已把目光聚焦在写字楼。

事实上,投资商办物业跟投资住宅不一样,写字楼生命周期甚至远远超过住宅,包括世界上最著名的国际大都市,优质写字楼都是一个优良的投资标的,是真正传承百年的家族资产。

典型的就是洛克菲勒中心写字楼集群,是纽约的地标,也是高级办公的首选,出租率达到97%。

图片来自网络

然而,洛克菲勒中心曾几经起落:

上世纪70年代,纽约世贸中心双塔建成后,洛克菲勒中心风头不在,其观景平台在80年代被迫惨淡关闭。

80年代末,洛克菲勒中心又被日本三菱财团买走。

之后美国人又将洛克菲勒中心买回,1987年美国政府将其定为“国家历史地标”,曾一天接待的游客与租户高达35万之众。

时至今日,洛克菲勒中心依然受全球资金追捧,这里汇聚了众多的全球500强公司。目前以洛克菲勒中心为代表的曼哈顿中城,以12613元/㎡/年的租金排在了全球最贵写字楼的第四位。

来自CBRE世邦魏理仕

当然,决定写字楼物业价值的最核心因素,还是城市的经济增长,这方面,香港中环就呈现的淋漓尽致。

香港被誉为是“亚洲四小龙”,1979年GDP已达到350亿。因此不论外围经济情况如何,香港中环仍然是全球顶级写字楼里的一枝独秀,截至今年3月,香港中环写字楼租金达到了23188元/㎡/年,是全球最贵写字楼。

而且香港中环已经连续几年是全球最贵写字楼地区,该区租赁成本较纽约市中心(曼哈顿)高出六成,亦较伦敦西区高近75%。

香港中环近几年租金变化

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外资大幅加仓一线城市

2800亿大宗交易中写字楼最受欢迎

这几年,外资大幅加仓经济增长较快的一线城市,不断发生一些优质写字楼的大宗交易。

2018年全年,戴德梁行录得大宗交易总额约2800亿元。其中,优质写字楼资产便占据了总额的近50%。2019年上半年写字楼交易,同样占据了大宗成交物业半壁江山。

今年一季度以来,以国际私募巨头黑石为首的买家,出资200亿收购北、上、广、深写字楼。

不光黑石,凯德今年斥资27.52亿元,收购上海浦发大厦约70%的写字楼面积。基汇资本联合财团,收购了上海MixC万象城四栋超甲级写字楼。

凯德集团相关负责人表示,长期看好中国市场,尤其是中国一线城市的核心写字楼资产,仍是长期投资者最安全的资本投放地。

据统计,截至2019年3月27日,已有16家外资机构参与“抄底”内地商办楼宇,光8起商办写字楼累计交易金额就超过300亿元。

同样的,作为粤港澳大湾区龙头的深圳,从2015年开始就不断发生大宗交易,特别是一些优质的写字楼。

中原数据显示,一次性购买5层及以上办公楼的,在短短不到3年时间就已经发生了21宗,其中近8成都是写字楼项目。

开年后,先是华侨城大厦180亿元打包整售给中国人寿,是近年来最大一笔写字楼整售个案;

后是前海金融中心写字楼,发生了3单金额分别为1.7亿元、1.55亿元、1.35亿的大宗交易;

紧接着,有人花15亿买走太子湾商务大厦4、5号楼两栋写字楼。

7月11日,市场又爆出在香港主板上市的一家公司,以2.3亿元的代价购入华润前海大厦一个整层。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿透露,今年以来,到深圳考察写字楼的投资机构比去年同期增加了近一倍,明显增多。

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买对了写字楼

其长期升值效应依然会强于住宅

早先,中商情报网发布的《2014-2018年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出,写字楼物业的投资年回报率在4%-10%,写字楼物业带来的租金收入也一直保持着20%-25%的年增长率。

其实写字楼投资本质上是一种周期较长的、以租金收益为主、升值收益为辅的稳健型投资,看的不是短期收益,而是至少五年的投资收益,买对了产品,其长期升值效应依然会强于住宅。

图片来自中原写字楼策划中心,策划总监梁鑫

以深圳为例,早先资深地产评论人凤凰树曾做过分析,美联物业2018年租赁成交样本数据显示,56.5%的样板物业租金为70-110元/㎡/月,平均为100.5元/㎡/月,2018年全年均价为54120元/㎡。

按照年化租金收益率=年租金总额/总房价=月租金*12月/总房价

因此:深圳住宅年化租金收益率=100.5*12/54120*100%=2.23%

深圳住宅租金回报率的回本年限=54120/100.5*12=44.9年,意味着在深圳买房,平均约45年才能回本。

而截止2018年年底,深圳甲级写字楼平均租金为235元/㎡/月,均价55173元/㎡。

因此:深圳写字楼年化租金收益率=235*12/55173*100%=5.11%

写字楼年化租金收益率/住宅年化租金收益率=5.11%/2.23%=2.29倍

以上可以得出,深圳写字楼的租金收益率是住宅的2.29倍,而且深圳写字楼租售比=房价/租金=55173/235=235个月,应是值得投资的物业,优质写字楼租金每年还是会有近较为可观的增幅。

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外资进入深圳重点考虑因素

是写字楼价值成长性和湾区门户地位

空置率上升、租金下跌、市场转冷,为什么还有大量外资涌入深圳商务办公市场呢?

前面也说了,决定写字楼物业价值的最核心因素,其实还是城市的经济增长,这恰恰是深圳最引以为荣的地方。深圳写字楼价值的成长性以及湾区门户城市的战略地位,已经成为外资重点考虑的因素。

目前粤港澳大湾区经济影响力位列世界湾区第一,而深圳作为中心城市之一,将发挥创新能力强的优势,为粤港澳大湾区迈向全球第一大湾区发挥“核心引擎”作用。

事实也证明,深圳这些年发展速度惊人。1979年,香港GDP是深圳的178倍,2018年,深圳GDP首次超过香港,居亚洲城市前五。

中国社科院《全球城市竞争力报告2018-2019》也显示,深圳的经济竞争力名列全球第五位,国内外资本长期看好深圳办公楼市场。

目前深圳的营商环境质量指数排名居全国之首,同时深圳的第三产业仍有很大的成长空间,与伦敦、纽约等城市的第三产业超过90%的相去甚远。

这其实对深圳甲级写字楼而言是利好的预期因素,因为第三产业的占比越高,商务办公楼的需求越大。

数据来源:普华永道《2018中国城市营商环境质量报告》,城市统计局数据
虽然目前写字楼市场出现空置率攀升的情况,不意味着深圳优质的商业物业受到了市场冷落。基于大湾区的发展背景,写字楼市场仍有发展后劲,预计未来外资机构加仓的出现频率也会不断增加。

而且从写字楼租金来看,深圳各区CBD写字楼租金基本上在2200-3000元/㎡/年之间,现阶段香港写字楼租金10倍于深圳,北京金融街写字楼相当于深圳的6-8倍,深圳写字楼还有巨大的升值空间。

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大湾区发展和国内资金紧缩

是国际投资者进入深圳最好时机

现阶段的深圳,高力国际资本市场及投资服务部华南区董事林楚洲认为:大湾区的发展和当前国内资金紧缩是国际投资者进入中国新门户城市深圳的最好时机,随着越来越多的外国机构投资者进入深圳,大宗交易市场的活跃度也将在未来几年内增加。

不过,源于城市中心的移动和新兴商务区的崛起,一线城市的黄金地段其实也是在变动的。

对于深圳这样一个多中心的城市来说也是如此,可能现在更多的人将目光放在了前海,其实大湾区背景下,深圳西部的宝中也值得重点关注,不仅是前海第一承接地,更是深圳西硅谷。

宝安,尤其是宝安中心区,有一手好牌。目前定位是西部的“CBD(中央商务区)+TBD(旅游商务区)”,即深圳西部的商务、商业、总部经济和文体中心,与前海共同组成深圳城市双中心之一。

政府已经在宝中片区投入了50亿城市级核心配套,试问深圳何时在一个片区投入过如此重磅的配套,有些还是国际级别,足以看出宝中的重要性,也因此成为前海的第一承接地。

同时,宝安将积极参与广深港澳科技创新走廊建设,全面对接香港卓越的研发创新优势和市场优势,“产学研用”在宝安整合,打造深圳西硅谷。

2018年,宝安有2834家企业申报国高企业,数量全市第一;全年新增国高企业911家、总数突破3941家,继续领跑全省各区县。

现阶段的宝中,被一条“轴线”–创业路黄金发展轴贯穿,串联起多家科创标杆项目,沿线高新产业园规划达3060万㎡,坐拥超过2500家国高企业,正在形成一条衔接湾区的科技创新黄金走廊。

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这里放出重磅消息

正与美国市值近400亿科创企业商洽

从大局来看,优质写字楼投资收益是有保证的,目前布局宝中正当时。

俯瞰宝安地图会发现,号称片区第一高的勤诚达乐园值得关注,周边集聚IBM、艾默生、3M等世界500强企业,飞煌德商、奔迅、中兴昆腾等母公司在境内外上市的企业和瑞凌、华测检测、汇川技术等创业版上市也汇聚周边。

据悉,隶属勤诚达乐园项目的勤诚达写字楼,推出了建面约120-250-1800㎡5A甲级写字楼产品,项目正在与美国市值近400亿的科创相关企业,及一众意向上市科创企业商洽,未来将进一步吸引区域高端科创企业集聚。

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